באתי, ראיתי, רכשתי - טיפים לקניית דירה

לפני שמתחילים, וודאו שאתם יודעים את התשובות לשאלות הבאות:
באיזה אזור בארץ אתם רוצים לגור? והאם בעיר, בפרברים או בישוב?
כמה חדרים אתם צריכים שיהיו בבית? (זה יהיה זמן טוב לנהל משא ומתן על כמה ילדים בתכנית).
מה התקציב שלכם?

כיצד תחשבו מה התקציב שלכם
קודם כל, כדאי שתדעו שלמרות שבמקרים מיוחדים הבנק מאשר הלוואה של למעלה מ75% מערך הדירה, לא נהוג לקחת מעל 70% - גם כדי לא לנפח עוד יותר את המחיר שאתם משלמים לבנק עבור ההלוואה, וגם כדי לא להיחנק לגמרי מההחזרים החודשיים.

עובדה שניה וחשובה היא, שערך הדירה אינו בהכרח זהה למחיר שתעלה לכם הדירה. בנק המשכנתאות קובע את ערכה של דירה על פי המספר הנמוך בין השניים: המחיר שאתם קונים את הדירה או הערכת השמאי לגבי שוויה של הדירה.

הבה ניצלולה אל תוך המשוואה.
באמצעות גובה ההון העצמי שלכם, שיהווה 30% מערכה של הדירה, נגלה מה הם ה-70%, כלומר המשכנתא המקסימלית שתקבלו. 

כך תחשבו:
הכפילו את ההון העצמי ב-70 וחלקו ב-30. הסכום שקיבלתם הוא המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק, כלומר 70% מערכה של דירה שתוכלו לרכוש.
עכשיו, תוכלו לגלות מה מחיר הדירה המקסימלי שביכולתכם לרכוש, על ידי חיבור ה-30%, כלומר ההון העצמי שלכם, עם ה-70% - גובה המשכנתא.

מה יהיה משך החזרת הלוואת המשכנתא?
כדי לבדוק מה מספר השנים המינימלי על גביהן תוכלו לפרוס את המשכנתא, ראשית עליכם לדעת מה הוא גובה ההכנסה הפנויה שלכם. כדי לעשות זאת, חסרו מההכנסה החודשית שלכם את הכסף שהולך באופן אוטומטי להחזרי הלוואות אחרות.
הסכום שקיבלתם הוא ההכנסה החודשית הפנויה שלכם.
הבנק יאפשר לכם החזרים חודשיים בגובה של עד שליש מן ההכנסה הפנויה.
לכן, חלקו את ההכנסה הפנויה בשלוש. התוצאה שקבלתם היא סכום ההחזר המקסימלי שתוכלו לשלם בכל חודש לבנק.
כדי לגלות כמה שנים נדרשות לכם כדי להחזיר את המשכנתא, בהינתן גובה ההחזר החודשי שחישבתם, הכפילו את ההחזר החודשי ב-12 (מספר חודשי השנה), וחלקו את סכום הלוואת המשכנתא בסכום שהתקבל. התוצאה שתקבלו היא המספר המינימלי של השנים על גביהן תוכלו לפרוס את המשכנתא. 

דוגמא? בסדר, דוגמא:
נגיד שההון העצמי שלכם עומד על 300,000 ש"ח. אנחנו יודעים שסכום זה מהווה 30% משוויה של הדירה שתוכלו לרכוש.
כדי לגלות מה הם 70%, כלומר מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל, נכפיל את ההון העצמי (300,000) ב-70 ונחלק את התוצאה ב-30.
גובה המשכנתא שנקבל הוא 700,000 ש"ח.
מחיר הדירה המקסימלי שתוכלו להרשות לעצמכם הוא ההון העצמי (300,000) + המשכנתא (700,000) = 1,000,000 ש"ח.
כעת, בואו נגלה מה מספר השנים המינימלי עליו תוכלו לפרוס את ההחזרים. נניח שההכנסה החודשית שלכם היא 9,000 ש"ח, ואינכם חייבים בהחזרי הלוואות אחרות. כלומר, ⅓ מההכנסה הפנויה שלכם הוא 3,000 ש"ח. נכפיל 3,000 ב-12 ונקבל 36,000. כעת נחלק את 700,000 ב-36,000 = 19.4.
לכן, את המשכנתא תצטרכו לפרוס על גבי 20 שנים לכל הפחות.

שימו לב! על מחיר הנכס שתמצאו יתווספו סכומים נוספים שתצטרכו לשלם (מיד נראה שבקניית הדירה ישנן עלויות שאינן כלולות במחיר הדירה).

כיצד תמצאו דירות
בואו נראה אילו דירות למכירה עומדות ומחכות לכם בלוח דירות:
כיתבו בשורת החיפוש בעמוד הבית של OnMap את העיר / השכונה ש מעניינת אתכם, בחרו בסוג הנכס הרלוונטי (דירה, קוטג׳ וכו׳) ומספר החדרים והזינו את טווח המחירים הרלוונטי. תוכלו לראות בבירור על מפה את שלל האפשרויות (כולל תמונות של הנכסים), ולשחק עם גבולות האזור בו אתם מחפשים, באמצעות שירטוט פשוט על המפה.
לאחר שמצאתם ב-OnMap את הנכסים המתאימים לכם, אפשר לצלול לתוך עלויות נוספות, משכנתאות, ושאר ירקות. לא לדאוג, נעשה את זה פשוט ומסודר.

מס רכישה
מס רכישה הוא מס המשולם לרשות המיסים על רכישת מקרקעין (דירות, בתים, מגרשים ומבנים) בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. מס זה נגבה במדרגות. גובה המדרגות שיפורטו להלן עודכן בתאריך 16.1.17 ותקף עד ל 15.1.18 (המדרגות מתעדכנות אחת לשנה).

במידה וזהו הנכס הראשון שאתם רוכשים, אלו הן מדרגות מס הרכישה:

• מדרגה ראשונה: עד 1,623,320 ש"ח. 0% מס.
• מדרגה שנייה: מ-1,623,320 ש"ח ועד 1,925,460 ש"ח. 3.5% מס. 
• מדרגה שלישית: מ-1,925,460 ש"ח 4,967,445 ש"ח. 5%. 
• מדרגה רביעית: מ-4,967,445 ש"ח ועד 16,558,150 ש"ח. 8% מס.
• מדרגה חמישית: מחיר דירה מעל 16,558,150 ש"ח. 10% מס.

וכיצד עובד החישוב?
כאמור, כשמחיר הנכס הוא עד 1,623,320, הוא נמצא במדרגה הראשונה ואתם פטורים ממס! 
ביתר המדרגות, אתם מחשבים את המס מתוך המספר שמתקבל בחישוב ההפרש בין מחיר הדירה לגבול התחתון של המדרגה בה הדירה מצויה. כמוכן, ככל שאתם מטפסים במדרגות, את מחוייבים למס של המדרגות שמתחת גם כן (בכל מדרגה המס המחושב הוא מתוך ההפרש שבין הגבול העליון של המדרגה לגבול התחתון שלה).

לדוגמא:
אם מחיר הנכס שאתם עומדים לרכוש הוא 2,000,000, זה אומר שאתם נמצאים במדרגה השלישית. כלומר, אתם חייבים במס על המדרגה השלישית והשנייה (5% מס על המדרגה השלישית +3.5% על השנייה). 
על מנת לחשב את גובה המס, עליכם לעשות את החישוב הבא:

1. לחסר ממחיר הנכס שאתם רוכשים (2,000,000) את הגבול התחתון של המדרגה השלישית (1,925,460), ומהסכום המתקבל לחשב 5% (על ידי הכפלת הסכום המתקבל ב-5 וחילוק ב-100).  

2. לחסר מהגבול העליון של המדרגה השנייה (1,925,460) את הגבול התחתון (1,623,320), ומהסכום המתקבל לחשב 3.5% (על ידי הכפלת הסכום המתקבל ב-3.5 וחילוק ב-100). 

3. לחבר את שני הסכומים שהתקבלו. זה הוא גובה מס הרכישה שאתם תצטרכו לשלם: 14,302 ש”ח.

במידה וכבר יש נכס אחד בבעלותכם, אלו הן מדרגות המס:

• מדרגה ראשונה: 4,967,445. 8% מס. כלומר, על נכס להשקעה במחיר של עד 4,967,445 ש"ח, תחויבו במס בגובה 8% על מחיר הנכס. 
• מדרגה שנייה: מעל 4,967,445. 10% מס. כשהנכס עולה יותר מ-4,967,445 ש"ח, תשלמו 8% מגובה המדרגה הראשונה + 10% מן ההפרש בין מחיר הנכס למדרגה השנייה.

דוגמא לחישוב מס רכישה לדירה שנייה:
אם למשל מחיר הנכס שאתם עומדים לרכוש הוא 5,000,000 ש"ח, זה אומר שאתם נמצאים במדרגה השנייה ואתם חייבים במס על המדרגה השנייה והראשונה (8% מגובה המדרגה הראשונה + 10% מההפרש בין מחיר הנכס לגובה המדרגה השנייה).
על מנת לחשב את גובה המס, עליכם לעשות את החישוב הבא:

1. לחשב 8% מ- 4,967,445. תוצאה: 397,396 ש"ח.
2. לחשב 10% מן ההפרש שבין 5,000,000 ל- 4,967,445. תוצאה: 3,256 ש"ח.
3. לחבר את שני הסכומים שהתקבלו. תוצאה: 400,652 ש"ח.

עלויות נוספות
בנוסף למס הרכישה, עליכם לקחת בחשבון באומדן התקציב:

• עו״ד מתחום הנדל״ן העמלה הסטנדרטית היא סביב ה- 0.5% ממחיר הנכס, בתוספת + מע״מ. 
• משכנתא. עלות פתיחת התיק בבנק (כ2000 ש״ח) והתשלום לשמאי שיעריך את ערך הנכס (כ4000 ש״ח).
• אגרות. אגרת רישום בטאבו והערת אזהרה שתמנע מהמוכר לבצע עסקה במקביל עם מישהו אחר (כ4000 ש״ח).
• רהיטים והובלה. קניית רהיטים חדשים והובלת רהיטים ישנים.

כעת עדכנו את התקציב וצמצמו את התוצאות בOnMap.

משכנתא
כיצד תבדקו מהו גובה ההחזר החודשי:
בשלב זה אתם כבר אמורים לדעת מה התקציב שלכם (באמצעות הנוסחה לחישוב יכולת רכישה שבראשית הכתבה).
כדי לחשב את גובה ההחזר החודשי לו תידרשו, תוכלו להיעזר במחשבון המשכנתא שמופיע בכל מודעה של דירה למכירה ב-OnMap. 

שימו לב שגובה ההחזרים החודשיים שתשלמו לאורך כל תקופת החזר המשכנתא, תלוי במסלול בו תבחרו ובגובה הריבית עליו תגיעו להסכמה עם בנק המשכנתאות. הסכום שמנבא מחשבון המשכנתא באתר מבוסס על חישוב של ריבית בגובה 3%. לכן הוא בגדר הערכה כללית בלבד ונועד לסבר את האוזן.

בידקו מה יהיה סכום ההחזר החודשי על ידי הזנת מספר השנים שאתם מתכננים לפרוס על גביהן את החזר המשכנתא. 

שימו לב! ככל שתפרסו את המשכנתא על גבי מספר תשלומים רב יותר, אמנם סכום ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך הסכום שתשלמו לבנק בעבור ההלוואה בסופו של דבר יהיה גבוה יותר.

תוכלו ללמוד הרבה על מסלולי משכנתא ומסלולי מימון אחרים כאן .

כיצד תגלו מהו ערך הנכס:
מומלץ לשלב לפחות שתי שיטות:

• חינם! באמצעות OnMap- תוכלו לקבל מושג מהן מחירי הדירות באזור. הזינו בעמוד הבית את המיקום ואת גודל הנכס הרצוי ותקבלו את שלל הנכסים שעומדים למכירה ואת רמת המחירים באזור.
• חינם! באמצעות מאגרי המידע הממשלתיים באינטרנט- תוכלו לצפות בעסקאות רכישה שבוצעו באזור.
• שמאי מקרקעין שמאי מקרקעין מטעמכם או מטעם בנק המשכנתאות יעריך עבורכם את שווי הנכס.

שימו לב, בנק המשכנתאות מעריך את שווי הנכס. הבנק שולח שמאי מטעמו אשר נותן הערכה ובסופו של דבר, הבנק בוחר בסכום הנמוך יותר בין הערכת השמאי למחיר בו אתם רוכשים את הדירה.

יש לכם שאלות נוספות?

נשמח לעזור לכם! צרו קשר😀