מס שבח

מס שבח משולם על רווח הון שנוצר בזמן מכירת דירה. השם שלו נובע מהשבחה של הנכס לאורך השנים:
הרווח שנוצר מההפרש בין המחיר שבו קניתם את הדירה למחיר שבו אתם מוכרים אותה כיום (השבח).

במכירת דירה יחידה (כשיש דירה אחת בלבד בבעלותכם) תקבלו פטור ממס שבח רק במידה ורכשתם אותה לפני יותר מ-18 חודשים. במידה ולא, תשלמו מס שבח.
המס מחושב עם הצמדה למדד וכל הוצאות הרכישה וההשבחה של הנכס מנוכים ממנו - השכר ששילמתם לעורך דין במעמד הקנייה, עמלת תיווך, עלויות השיפוץ, מס רכישה, אגרות, ועוד.
מס שבח במכירת דירה עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.
כלומר:
קניתם דירה ב-500,000 שקלים לפני 3 שנים
אתם מוכרים את הדירה היום ב-600,000 שקלים
מס השבח יחושב על הרווח – 100,000 שקלים, בניכוי הוצאות הרכישה וההשבחה.

בשנת 2014 נכנסו שינויים משמעותיים בחישוב של מס שבח ומכאן העניין שהוא מושך - הוא בעצם נהיה פקטור משמעותי לכל עסקני הנדל“ן בכל הרמות.
עד 2014, המוכר קיבל פטור מתשלום מס שבח כל עוד הוא מכר דירה אחת בכל 4 שנים - לא משנה כמה דירות היו בבעלותו או מה היה סכום המכירה.
מאז השינוי בחוק המצב הוא כזה: במכירת דירה שנייה משלמים 25% מהרווח (השבח) שלה במעמד המכירה, גם אם עברו יותר מארבע שנים מאז מכירת הדירה הראשונה.
שינוי לא כל כך משמח למשקיעים, אבל לפחות יש הטבה של מס ליניארי.

מס שבח לינארי זה מושג חסר ניצוץ עוד יותר ממס שבח, אז נסביר בקלילות:
מס שבח לינארי הוא סוג של מיסוי מופחת, עם הקלות, הוא חל רק על נכס שנרכש לפני שנת 2014.
בעיקרון, מחלקים את התקופה שבה החזקתם את הדירה לשתי תקופות:
התקופה שעד ה- 31.12.2013 והתקופה מ- 1.1.2014.
לאחר מכן לוקחים את השווי הנוכחי של הדירה שלכם ומחלקים אותה באופן יחסי בין 2 התקופות, המס יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה.

כלומר: על תקופה הראשונה יהיה מס שבח של 0% ועל התקופה הנותרת משלמים מס שבח של 25%.

ניתן דוגמה מספרית:
רכשתם את הדירה השנייה ומעלה בשנת 2011 במחיר של מיליון שקל.
אתם מוכרים אותה בשנת 2021 במחיר של 1.8 מיליון שקל.
יצא שהחזקתם בה במשך 10 שנים, והרווחתם עליה 800,000 שקל.
עכשיו מחשבים את הרווח הממוצע לכל שנה-
מחלקים את הרווח במספר השנים = 80,000 שקלים בשנה שהרווחתם על הדירה!
התקופה הראשונה היא 3 שנים - עליה לא תשלמו מס.
התקופה השנייה היא 7 שנים, ממנה יחושב מס שבח שאותו תשלמו
7 * 80,000 = 560,000
זה סכום הברוטו (לפני קיזוז ניכויים והוצאות) ממנו יחושבו 25% של מס השבח במעמד מכירת הדירה.
ממש משמעותי! וחייב לקחת אותו בחשבון כשמחשבים רווח עתידי מדירה להשקעה וכשמכינים תכנית עתידית למימוש רווח.

השאלה הנפוצה ביותר היא איך יוצאים מזה? בכל זאת, אנחנו קודם כל ישראלים. הנה הדברים שיזכו אתכם בפטור ממס שבח:

1. דירה מירושה: במידה ואתם עומדים בכל מיני תנאים, ובמידה ואתם מוכרים את הדירה שקיבלתם בירושה ולא את הדירה האחרת שברשותכם.
2. פטור חד פעמי במכירת 2 דירות: מוכר דירה זכאי פעם אחת בחייו למכור שתי דירות יחד בפטור ממס שבח, רק לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, ששווה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות יחד.
3. העברת דירה במתנה: במקרה והמוכר רוצה לתת במתנה את הדירה לקרוב (לא כל אחד שנבחר אלא לפי ההגדרה בחוק), הוא יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה ישלם רק שליש ממס הרכישה.

יש חוקים בנדל“ן שפשוט צריך לדעת!

גם אם שכרת את אנשי המקצוע הטובים ביותר - אין כמו לדבר עם העורך דין שלך בגובה העיניים, לבוא עם בסיס טוב של ידע לשולחן לפני עסקה ולהכיר את הפרטים הקטנים.