מה הקשר בין התחבורה הציבורית למחירי הנדל״ן?

האם יש קשר בין תחבורה ציבורית לבין מחירי הדירות? התשובה היא חד משמעית כן. נוסף על כך, שיפור תשתיות ושירותי התחבורה הציבורית בערי פיתוח יכולים להביא לצמצום הפער בין המחירים בפריפריה למרכז.

אם נרחיק אל מעבר לים ונבחן נתונים של עלייך ערך, מיקומן של תחנות רכבת לצד שכונות מגורים בבייג’ין ושנחאי העלה את מחירי הנדל“ן באותן שכונות ב-30% תוך מספר שנים.
בסן דייגו, פורטלנד ובסן פרנסיסקו מגורים סמוך לתחנת רכבת העלו את מחירי הדירות ב-18%.
ומה מראים הנתונים בישראל?
לפני מספר שנים נפתח קו העמק של רכבת ישראל. הקו יוצא מחיפה אל יוקנעם, מגדל העמק, עפולה ובית שאן. עד אז, לא הייתה רכבת פעילה באזור עמק יזרעאל.
תחנת הרכבת בעפולה הביאה להתפתחות עירונית מואצת, והעלתה את מחירי הדירות ב5%-15% תוך מספר שנים.
בירושלים, מחירי הדירות שסביב הקו האדום של הרכבת הקלה, זינקו בשיעורים של 8%-22% מתחילת העבודות ב-2006 ועד לפתיחת הקו ב-2012.

התחבורה הציבורית היא פקטור עד כדי כך חשוב. היא מהווה פתרון יעיל ובטוח להורדת עומסי התנועה בערים עבור התושבים, ובנוסף יש לה חשיבות רבה בקרב העובדים שמגיעים אל מקומות העבודה בעיר.
שיפור התחבורה העירונית והבין-עירונית בא לידי ביטוי בחיסכון זמן הנסיעה לעבודה, לקניות ולסידורים יחד עם יכולת גמישות גבוהה יותר לניהול אורח החיים. במילים אחרות: הוא מעלה את האטרקטיביות של העיר.
מבחינת ערי פריפריה יש כאן הזדמנות, מפני שהשקעה בפן הזה יכולה עם הזמן לאזן את הביקוש בין דירות במרכז לבין דירות בפריפריה, מה שיצור פתח ענק לצמצום פערי המחירים בדיור בין הפריפריה למרכז.

ומה לגבי תחבורה בין עירונית?
גם לאמצעי התחבורה המקשרים בין עיר מסוימת לערים השכנות לה יש משמעות אדירה. אם לוקח בדיוק 10 דקות להגיע מחולון ללב מרכז התעשייה בראשון לציון, אין סיבה למה לא לשכור דירה בחולון – שבה עלות המגורים נמוכה יותר. כשזמני הנסיעה מתחילים לטפס מעלה, השיקול הזה מתערער והסיכויים לטובת העיר חולון פוחתים.
מהפכת תחבורה אמיתית, למשל, היא תכנית המטרו בגוש דן. התושבים המקומיים אולי חווים אותה בשנים האחרונות כשיפוץ די מעיק, עם אזור חפירות שנדמה כאילו הפך לחלק קבוע בעיר, אבל בעלי הנכסים באזור כבר החלו להבין שמדובר במתנה עבורם - מתנה שבאה לידי ביטוי בערך הנדל“ן.

לפי הערכות המטרו תשמש כ-2 מיליון איש ביום (!), היא תעבור בלב המטרופולין ולאחר שהציבור ילמד להשתמש בה כחלק משגרת החיים היא צפויה להקל על הפקקים והעומס שכולנו פוגשים בנסיעה ברכב למרכז הארץ.
הקלה בפקקים שווה לשיפור באיכות חיים, נגישות, מהירות ונוחות. כל אלו מתורגמים לערך שפשוט מעלה את הביקוש ואת המחירים בנדל“ן, במיוחד כשמדובר באזור מבוקש כה מבוקש מלכתחילה.
לפי דו“ח מבקר המדינה לשנת 2019, צפיפות התנועה בכבישי ישראל היא הגבוהה במדינות ה-OECD, פי 5.3 מהממוצע במדינות אלו.

כשבוחנים את ההשלכות של פיזוז הצפיפות ומבינים את גודל השינוי שהמטרו בגוש דן תחולל בישראל, לא רק לתושבי המרכז, אלא לכל מי שצריך להגיע לאזור, נופלת התובנה כמה זה צעד מהפכני. עד אמצע שנת 2020 כמעט ולא היה שיח על חשיבות הפרויקט הזה, רק לאחר שהתפרסמו תכניות מסודרות ואסמכתאות לתועלת שתפיק התכנית – החלה הסברה מסיבית יותר.

הרצון לגור קרוב לתל אביב, למרכז, ללב הזירה העסקית נובע מהצורך להיות בקרבה להזדמנויות ולאפשרויות. מה אם מרחק הנסיעה לתל אביב מעיר מסוימת היה שתי תחנות, במקום חמש?
האם זה היה משנה את הביקוש למחייה באותה העיר? התשובה היא כן.
השקעה בתחבורה ציבורית בתוך הערים וביניהן יכולה לתת מענה לבעיית הדיור שקיימת בישראל, על ידי פיזור הביקוש למגורים על פני מגוון רחב יותר של ערים. צעדים של שיפור התשתיות, הגדלת הזמינות של אוטובוסים ואף הוספת תחנות רכבת לערים עתידה לחולל לא רק מהפכת תחבורה, אלא גם מהפכה אורבנית ונדל“נית באותה העיר.

מועצות מקומיות, ראשי עיר ומחלקות הפיתוח כבר הפנימו את התובנה הזו וזו הסיבה לכך שאנו רואים בשנים האחרונות יותר ויותר פרויקטים שקשורים בתחבורה. אין ספק שהיכולת להתנהל ללא התלות העקבית ברכב מקלה על החיים, קצת כמו בחופשה באחת הערים הגדולות באירופה.
יותר מזה, עצם המחשבה על נסיעות ללא פקקים בשעות העומס הקשות, בהחלט מחממת את הלב.

_____________________________________________________________

אנחנו מקווים שאהבת את הכתבה, התכנים שלנו נכתבים מתוך מחשבה על מה שמעניין אותך. נספר לך שיש לנו פלטפורמה ייחודית למתווכים, בה ניתן לפרסם מודעות נכסים בעמוד אישי שלך.
שווה להציץ, היא משדרגת עסקאות.

אפשר לקרוא פרטים נוספים ממש כאן> פרסום ליועצי נדל״ן