התחדשות עירונית

בכתבה הבאה נביא לכם את המידע בצורה קלילה, אתם תבינו הרבה יותר את התהליכים שקורים ממש מול העיניים שלכם בעיר המגורים שלכם – וגם תדעו מי יוזם אותם, למה, מי מרוויח מהם ובאיזו צורה.

חלק א‘: מה זה התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית בערים שונות באה לעודד צמיחה והתפתחות של רקמה עירונית חדשה לצד הפן הוותיק יותר של העיר. היא מתבצעת דרך כלל באזורי מגורים, תעסוקה ומסחר *בנויים* והמטרה שלה היא לשפר, לחזק ולשדרג תשתיות בבנייני מגורים ושטחים ציבוריים.

#יש שלושה סוגים של התחדשות עירונית, את חלקם אתם בטח מכירים:

1. מסלול הרשויות המקומיות:
הרשות המקומית (העיר) יוזמת את הפרויקט ומקדמת אותו במימון הממשלה. הרשות המקומית אחראית לתכנון הפרויקט, להחתמת הדיירים או הבעלים של הנכסים וכל מה שכרוך בארגון לקראת הפרויקט. הבקשה לאישור הפרויקטים מוגשת לשר הבינוי והשיכון שמכריז על המתחם כ“מתחם פינוי-בינוי” לתקופה של שש שנים, עם אופציה להאריך לשש שנים נוספות. נוסף על מימון הפרויקט, ההכרזה מקנה גם הטבות מס שונות לדיירים ולבעלי הכנסים.

2. מסלול היזמים:
מעודד תהליכי התחדשות עירונית ביוזמת השוק הפרטי. כאן יזמים פרטיים ובעלי נכסים מקדמים בעצמם את התוכניות ואת המהלכים הדרושים לצורך מימוש הפרויקט.
כן, גם אתם יכולים ליזום תהליך שכזה. למה שתעשו את זה?
תחשבו שקניתם דירה בבניין ישן מאוד, כזה שכנראה יעמוד בתנאים של התחדשות עירונית. במידה והבניין שלכם יעבור שדרוג ערך הדירה שלכם יזנק פלאים (למשקיעים), ואם רכשתם אותה למגורים – בסוף התהליך אתם תגורו בבניין חדש!בנקודה זו תוכלו להתחיל ליזום את הפרויקט בעצמכם, להחתים את הדיירים (תכינו את הכישורים הבין אישיים שלכם) וליצור קשר עם אנשי המקצוע המתאימים. זה לא תהליך קצר, יש בירוקרטיה ויש דרך – אבל זה אפשרי וזה כבר קורה בקרב יזמים שהיו בסך הכל בעלים של דירה עם חזון.
עם קבלת האישור מכריזים על המתחם כ-“מתחם פינוי בינוי” או “עיבוי בנייה“’ וההכרזה מוגבלת לתקופה של שש שנים בלבד ללא הארכה, גם כאן ניתנות הטבות מס שונות.

3. תמ“א 38:
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. הפרויקט מתבצע בבניין בודד ומטרתו לשפר את עמידות הבניין בפני רעידות אדמה בעזרת חיזוק ועיבוי על גבי המבנה הקיים או הרחבה שלו (תמ“א 1 או תמ“א 3) או על ידי הריסת הבניין ובנייה מחדש (תמ“א 2). כאן הזמן הדרוש לתכנון ולקידום הפרויקט יחסית קצר, וגם תהליך האישור לפרויקט יחסית פשוט יותר – הוא דורש הוצאת היתר בנייה בלי צורך בתכנית מפורטת ובדיקות מצומצמות של סביבת הבניין.

חלק ב‘: אז מה ההבדל בין תמ“א 38 לבין פינוי בינוי?

שני סוגי הפרויקטים מאופיינים בעיקרון אחד מרכזי ובולט לכולם! - באמצע החיים אנחנו רואים פתאום בניין מוכר וותיק שהפך בין לילה לאתר בנייה.

#הנה ההבדלים המשמעותיים בין השניים:

1. ההכנות:
-בתמ“א 38 יש צורך בהתארגנות ובהגעה להסכמה של כל בעלי הדירות בבניין. תמ“א 38 הוא פרויקט שתמיד חל על בניין אחד בודד.
-בפינוי בינוי השלב הזה יכול להיות ארוך ומורכב הרבה יותר, כי מדובר במתחם של כמה בניינים או מבנים ולכן מעורב בו מספר גדול של בעלי דירות ונכסים.

2. התכנון וקבלת האישורים לפרויקט:
-בתמ“א 38 יש צורך בתכנון הבניין (אצל בעלי מקצוע) ואישור התכנון שמתקבל הוא בעצם גם ההיתר לבנייה.
התכנון קצר יחסית, כי היתרי הבנייה נגזרים מתוך תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים – היא קבועה מראש וזה גורם לכך שאנשי המקצוע מגיעים לשלב הזה יחסית “על מוכן“.
-בפינוי בינוי כבר יש צורך בתכנית מפורטת - תכנון ארוך ומורכב שמתייחס גם להיבטים סביבתיים נרחבים וההשפעה של השכונה, וכמובן גם האישור שלה לאחר מכן.
בפינוי-בינוי מידת הוודאות בתכנון היא נמוכה מאשר בתמ“א, מה שהופך אותה למסוכנת יותר עבור היזם וגם עבור בעלי הדירות. בפינוי-בינוי, לאחר אישור התכנית המפורטת, נדרש הליך נוסף לאישור היתר הבנייה בתהליך נפרד.

3. עלויות אחזקה, ועד בית וארנונה:
קודם כל, בשני הפרויקטים יהיו שינויים בעלויות אלה והם תמיד יעלו, כי מוסיפים תשתיות חדשות לבניין וצריך לתחזק אותן.
יכול להיות שיהיו שינויים בסיווג הנכס ואז גם תשלום הארנונה הקבוע יכול להשתנות.
השינויים אינם זהים בכל המסלולים!

תמ“א 38: בפרויקט מסוג חיזוק ועיבוי הוצאות האחזקה גדלות אך לא בהרבה.
בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש ההוצאות גדלות יותר - בעיקר לצורך תחזוקת המעליות והחניונים התת-קרקעיים או כל פיצ‘ר חדש שהתווסף לבניין.
בפינוי-בינוי נבנים בדרך כלל מבנים גבוהים יותר עם חניונים, מעליות ומערכות מתקדמות (גילוי עשן ואש, משאבות, גנרטורים ועוד), ולכן עלויות האחזקה גדלות בהרבה בהשוואה להוצאות שנדרשו במבנה הישן.

חלק ג’: מי הם השחקנים הגדולים של הפרויקטים?

כשמרימים פרויקט חדש בעיר צריך שיהיה שיתוף פעולה בין 3 גורמים מרכזיים שההסכמה ביניהם היא הכרחית להצלחה של הפרויקט – גם בקצב העבודה וגם באיכות ובמקצועיות.

#הנה הם שלושת השחקנים שיוצרים את הפרויקטים של התחדשות עירונית, ושימו לב: גם לכמה מכם יש את האפשרות להיות חלק מהמכלול הזה.
מעניין, לא?

1. הרשויות המקומיות:
העיריות מחזיקות בתפקיד מרכזי כאן כי הן אלו שמספקות את השירותים לתושבים הקיימים ולתושבים העתידיים שיתגוררו בעיר. הרשויות יכולות להביא להצלחת הפרויקטים ולתרום לזה שהבנייה החדשה תשתלב בצורה מיטבית עם התשתיות העירוניות שכבר קיימות כמו: ביוב, מים, חניה, מוסדות ציבור וחינוך.

אם יצא לכם לשמוע או לחוות בעצמכם מקרים של בניה מחודשת בעיר מבלי התאמה מספקת של מערכת הביוב – אתם כבר יודעים בעצמכם כמה זה קריטי.

2. היזמים:
אלו שמוציאים לפועל את התכנית: הם מכינים את התכניות אצל מהנדסי בניין ואדריכלים וגם מגישים את היתרי הבנייה, וכמובן הם אחראים על הבנייה בפועל.
כדי שהיזמים יבצעו פרויקט להתחדשות עירונית, צריך שהוא יהיה משתלם כלכלית עבורם. הכדאיות נגזרת מעלויות הפרויקט שמורכבות מתהליכי התכנון, ארגון הדיירים והבנייה בפועל, בהשוואה לרווח האפשרי ממנו - שכולל את מחיר הדירות העתידי, מספר הדירות שהם יקבלו מהגדלת הבניין ועוד.

יש מקרים של בעלי דירות שהופכים בעצמם ליזמים של פרויקט תמ“א 38 בבניין – אנשים שמארגנים את השכנים ומוכנים לעשות את הפעולות הנדרשות. מדובר בתהליך ארוך ויש השקעה של המון זמן, סכום מסוים של כסף ואנרגיה אבל לבסוף ערך הדירה של היזם שהוא גם בעל הדירה מזנק.

3. בעלי הדירות והנכסים:
הפרויקטים מבטיחים לתושבים ולבעלי הדירות יתרונות שווים: מבנים ודירות באיכות גבוהה הרבה יותר מזו שהייתה להם, והשבחת ערך הנכסים שלהם.
בעלי הנכסים והתושבים בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית יכולים להשפיע במידה ניכרת על הצלחת הפרויקט.
בעלי דירות שהם לגמרי בפנים ומעוניינים בפרויקט יאפשרו התקדמות מהירה, ואילו בעלי דירות שאינם מעוניינים עשויים לעצור ולעכב אותו.
ככל שבעלי הדירות והנכסים יהיו מאורגנים, ייצרו נציגות ויבצעו יחד החלטות, הסיכוי של התכנית להתקדם במהירות וביעילות יעלה באופן משמעותי.

זהו, סיימנו! עד כאן הסדרה שלנו על התחדשות עירונית. מעכשיו אף חבר בקהילת OnMap לא יסתובב בעולם בלי שהוא מכיר לעומק את המילים שמתגלגלות לחצי מדינה על הלשון בכל פעם שמתחיל שיפוץ באחד הבניינים בעיר.

אנחנו בלוח הנדל״ן OnMap מאמינים שמי שעוסק בנדל“ן, מתעניין, משקיע או אפילו רק נהנה לקרוא – טוב שידע יותר על פרויקטים כמו תמ“א 38 ופינוי בינוי.

_____________________________________________________________

אנחנו מקווים שאהבת את הכתבה, התכנים שלנו נכתבים מתוך מחשבה על מה שמעניין אותך. נספר לך שיש לנו פלטפורמה ייחודית למתווכים, בה ניתן לפרסם מודעות נכסים בעמוד אישי שלך.
שווה להציץ, היא משדרגת עסקאות.

אפשר לקרוא פרטים נוספים ממש כאן> פרסום ליועצי נדל״ן