איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ב 2018-2019?

נדל"ן להשקעה אינו המצאה חדשה במחוזותינו. למעשה רכישת נדל"ן וקרקעות היתה אחד הכלים הראשונים של התנועה הציונית, למן סוף המאה ה-19 והעלייה הראשונה. ל'גאולת הקרקעות' היה קודם כול מניע אידיאולוגי, אבל השיטה נבחרה משום שהיה לה גם צד פרקטי כלכלי והיא איפשרה ליהודים רבים בישוב ובגולה לגדר את עצמם באמצעות בעלות על נכס שעשוי להתגלות בעתיד כרווחי. לראיה, לא מעט מיורשיהם של אותם 'גואלי אדמות' מיתולוגים באזורים כמו השרון או השפלה כבר הספיקו לעשות אקזיט וכיתתו את פרדסיהם לשיכונים. אבל אחרי קום המדינה המגמה הזו הלכה ושככה. עדיין היו משקיעים גדולים שהבינו בנדל"ן ועסקו בהשקעות אבל רוב עם ישראל העדיף להחליף את המגרשים במניות, ומשנות השמונים אנו רואים שאפיק ההשקעה העיקרי של הישראלים, באופן ישיר או עקיף (השקעה וחסכונות בקרנות נאמנות או קופות גמל שכספיהן מנוהלים בשוק ההון), היה בבורסה כמו גם בפיקדונות בנקאיים שבשעתו הניבו תשואה יפה. 

הישראלים חיפשו אלטרנטיבה לפיקדונות

בתחילת שנות האלפיים, אחרי יותר מעשור ששוק הנדל"ן הישראלי דישדש והיה במגמה של ירידות מחירים, החלו מחירי הדירות לעלות. במקביל בנק ישראל התחיל להוריד את הריבית במשק עד שזו התייצבה על רמה אפסית. הורדת הריבית היוותה זרז כפול לזינוק במחירי הנדל"ן. מצד אחד, הורדת הריבית הוזילה מאוד את מחיר המשכנתאות; מצד שני, הורדת הריבית הפכה את הפיקדונות בבנקים ללא אטרקטיביים. השילוב הזה הפך את המנהג של 'קניית דירה להשקעה' כאחד מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים והפופולריים בישראל לקראת סוף העשור הראשון של המילניום. בשנת 2006 היה אפשר במקרים מסוימים לקנות דירות להשקעה בתל אביב וליהנות מתשואה ריאלית של כמעט 10 אחוז (!) היום המספרים האלה נשמעים כמעט דמיוניים ונדיר למצוא דירה להשקעה עם תשואה ששוברת את מחסום 2 האחוז. 

האם כדאי לקנות דירה להשקעה במציאות העכשווית?

איך קרה שבקצת יותר מעשור התשואה על דירה להשקעה הצטמצמה בצורה כל כך דרסטית? אין כאן מסתורין גדולים, התשובה הפשוטה היא זינוק המחירים. זוכרים את אותה דירה שבשנת 2006 נתנה תשואה של כמעט 10 אחוז? ובכן, בשעתו (שנת 2006) ניתן היה לרכוש דירה בעיבורי לב תל אביב תמורת שש מאות אלף ש"ח ולקבל עליה שכירות חודשית של 4700 ₪, והיום המחיר של אותה דירה האמיר לסביבות שני מיליון וחצי ₪. אמנם גם השכירות החודשית קפצה לסביבות ה-6700 ש"ח, אבל תשואה תמיד תיבחן ביחס לסכום ההשקעה, כך שגם אחרי הזינוק במחירי השכירות היחס צנח מאוד. כשלוקחים בחשבון שמעט אנשים יכולים לקנות נכס בשווי של שני מיליון ש"ח ללא מימון בנקאי, התמונה רק מסתבכת. למרות הריבית הנמוכה הלוואה גדולה מחייבת החזר חודשי גדול שבקלות יכול למחוק את כל השכירות החודשית ולהעמיד את התשואה הריאלית על סכום של 0 אחוז. אם זו המתמטיקה, אז התשובה לשאלה אם רכישת דירה להשקעה היא בעלת כדאות כלכלית התשובה היא 'לא'. 

בשנה האחרונה התמונה התקדרה גם עבור המשקיעים ה'כבדים' שיש להם יותר הון עצמי ובעבר רכשו יותר מדירה אחת – אנחנו מדברים על 'חוק הדירה השלישית' שיזם שר האוצר משה כחלון והוציא משקיעים רבים מהמשחק.

אבל, אחרי שזה נאמר חשוב לציין שגם היום שוק הנדל"ן טומן בחובו הזדמנויות. צריך רק לדעת איפה למצוא אותן.

איפה לקנות דירה להשקעה?

המציאות הנוכחית מחייבת את משקיעי הנדל"ן בישראל להיות יותר יסודיים ויותר יצירתיים. תשואות של 10 אחוז, כנראה שלא נראה כאן בזמן הקרוב, אבל משקיעי נדל"ן שבוחרים נכון יכולים גם היום ליהנות מתשואה יפה על דירה להשקעה. 

אופציה פופולרית אחת היא להשקיע בשווקי נדל"ן בחו"ל. מדינות כמו צ'כיה וארצות הברית מציעות הזדמנויות קורצות. במאמר זה לא נתמקד ונרחיב לגבי האופציה הזו, רק נציין שגם היא לא בהכרח סוגה בשושנים.

אבל גם בישראל המציאות הנוכחית יודעת לייצר הזדמנויות חדשות. קחו, למשל, את טרנד ה-airbnb, שנחשב למהפכה המשמעותית ביותר בענף התיירות העולמי. יותר ויותר תיירים מעדיפים את האופציה של 'שכירת דירה לטווח קצר' על בתי המלון המסורתיים. דירה שמיועדת להשכרה לטווח קצר ומנוהלת בצורה נכונה יכולה לשלש את שכר הדירה החודשי, כך שגם במקרה של נכסים יוקרתיים התשואות יכולות להגיע לרמה נאה של חמישה או שישה אחוזים. 

בירות ה-airbnb של ישראל

העיר שמובילה את טבלת הביקושים ב-airbnb בישראל היא כמובן תל אביב. הערכות זהירות מדברות על לפחות עשרת אלפים יחידות דיור בתל אביב שפועלות במודל זה. חלקן באופן חלקי וחלקן מיועד רק למטרה זו. היום, מרבית הדירות להשקעה בתל אביב שנרכשו בשנה האחרונה פועלות במודל זה.

ותל אביב לא לבד, גם בירושלים יש ביקוש רב לדירות כאלה ואפילו בעיר מנומנמת כמו חיפה פועלות עשרות דירות airbnb. בהערכה זהירה ניתן להניח שגם הביקוש הקבוע לדירות להשקעה בחיפה מושפע מהעניין הזה.

חשוב לציין שהעיר בישראל שבאמת נותנת פייט לתל אביב בגזרת ההשכרה לטווח קצר היא אילת. העיר הדרומית בישראל מתבססת על תיירות כמעט מיום היווסדה ולמעשה היו בה 'דירות airbnb' עשרות שנים לפני שהמונח היה קיים. היום יש פרויקטים חדשים המוקמים בעיר שכמעט כל יחידות הדיור שנמכרות בהם מיועדות להפוך לדירות 'השכרה לטווח קצר'.

המסקנה שלנו: גם בשנת 2019 כדאי לחפש דירות להשקעה בערים שיש בהם פוטנציאל תיירות כמו תל אביב, אילת, ירושלים ואפילו חיפה.