קבוצות רכישה - מה זה ולמה?

בשנים האחרונות תחום קבוצות הרכישה בישראל דועך מעט, הסיבה לכך היא שכישלונות עסקיים של כמה מארגני קבוצות גדולים, בעלי שמות מוכרים, הוציאו שם רע לענף וגרמו לירידה באמון בתהליך.

בדיקה זריזה בגוגל יכולה להמחיש את המצב נכון לתקופה זו, כשרושמים “קבוצת רכישה” ועוברים לרובריקת החדשות, מוצאים בעיקר ידיעות על עסקאות שנפלו.

קבוצות הרכישה עוד עתידות לעשות קאמבק, כי הן באמת מביאות ערך רב לשולחן הקונים. חברות הנדל“ן צריכות לבנות את האמון עם הצרכנים בחזרה, לפחות אלו שיפגינו מספיק סבלנות ויושר על מנת לעשות זאת, אך חברות הנדל“ן הן לא האפשרות היחידה.

ישנן שתי צורות התארגנות עיקריות לקבוצות רכישה. הראשונה היא התארגנות של יחידים- חברים, משפחה, שותפים עסקיים, או פשוט אנשים שמגיעים יחד כקבוצה להתנהלות מול הקבלנים והיזמים של הפרויקט.

הצורה השנייה של קבוצות רכישה היא דרך חברה מנהלת, שלוקחת על עצמה את אופרציית הרכישה, הבנייה וכל הנושאים הקשורים בהוצאה לפועל של התהליך – שם הסיכון בעסקה בדרך כלל גדל, כי השליטה עוברת יותר לידי החברה המנהלת.

מעבר ליתרון הגודל שעומד לזכות קבוצות הרכישה ומקנה להן הנחות ברכישת דירות, הרכישה הישירה מהקבלן חוסכת גם את עלויות התיווך שיש בעסקה רגילה. בדרך כלל, קבוצות רכישה נהנות מהקלות מס, פטור ממע“מ על הקרקע, פטור מאגרות וגם מס רכישה נמוך. בעבר ההקלות היו משמעותיות יותר אך היום הן נהיו פחות נפוצות, רק במקרים מסוימים.

קיימות 4 קבוצות רכישה בישראל, ויש הבדלים מהותיים ביניהן מבחינת מיסוי ותמחור:

• קבוצת רכישה אמיתית
בשיטה זו קודם מגבשים קבוצה או לפחות את רוב החברים בה, ורק אז חותמים הסכם מכר מקרקעין, כלומר רוכשים את השטח הרצוי, בין חברים הקבוצה לבין בעלי הקרקע.

• קבוצת רוכשים
היזם והקבלן רוכשים יחד את הקרקע, מתכננים את הפרויקט שיקום עליה, ואז מוכרים מחדש לקבוצת אנשים עד גמר המלאי של מכסת הדירות.

נציין שכאן נוצר מצב של כפל מיסוי: מס רכישה ששילמו היזמים במעמד רכישת הקרקע, ולאחר מכן מס רכישה ששילמו הדיירים במעמד רכישת הדירות.

• קבוצת רכישה חברתית
ממש כפי שהיא נקראת, זו קבוצת רכישה שקמה על בסיס היכרות אישית בין חברי הקבוצה. במילים אחרות: במידה וחבורה של עשרה חברי וחברות ילדות מעוניינים להקים מבנה על קרקע משותפת, הם יכולים לעשות זאת במסגרת קבוצה זו.

• קבוצת קנייה
אנשים שמתאגדים יחד במטרה לרכוש דירות מחברות בניה שמספקות מבנה מוכן, ללא עיסוק ברכישת קרקע וכ’ו, מתוך מטרה להגיע עם יתרון הגודל ולמנף אותו לקבלת הנחה מהחברה. מצד חברות הבניה זה משתלם כי זה חוסך להן עלויות שיווק ומימון, מכניס להן סכום נאה של כסף בעסקה אחת, ומפחית להן את רמת הסיכון.

כמו בכל רווח טוב טמון גם סיכון מסוים. כשיוזמים פרויקט גדול הסיכון בו גדל מעבר לרמת הסיכון הקיימת בעסקת רכישה של דירה אחת, וגם המחיר אינו מובטח עד גמר הבנייה.

ישנם סיכונים נפוצים ומוכרים בתחום קבוצות רכישה בנדל“ן:

• התלות במארגני הקבוצה- כמו בכל פרויקט מוצלח תמיד יהיה מי שמוביל את המהלך, והוא אמון על המאמצים לכך שהפרויקט יצליח. מצד שני, המארגנים במסגרת חברה מנהלת בדרך כלל עוסקים בפרויקטים נוספים ולכן ישנו סיכוי שינסו לחפות על כשל בפרויקט אחר בעזרת משאבים של הפרויקט הנוכחי, ועוד מהלכים שלא מיטיבים עם הרוכשים.

• עיכוב במימון- כשאדם קונה דירה אחת, המימון באחריותו. כשאדם קונה 20 דירות עם עוד 19 אנשים, המימון באחריות עוד 19 אנשים שונים וכאן עלולה להתעורר בעיה. עצירת תשלומים מצד מחברים בקבוצה פוגעת בתזרים המזומנים של הקבוצה כולה.

במצב כזה שאר חברי הקבוצה לפעמים מחפים על הגורם המעכב כדי שהבניה תמשך, אבל ברוב המקרים הבניה מתעכבת.

• ביטול הטבות מס- רשויות המס ערות ליצירתיות הישראלית, לפעמים הן מבטלות את הטבות המס שקבוצות רכישה זכאיות להן בטענה כי לא פעלו לפי עקרונות העסקה הקלאסית: רכישת מגרש במשותף ולאחר מכן בנייה בעזרת קבלן מבצע.

ולמי שרוצה להקים קבוצת רכישה? הנה כל השלבים:

1) ארגון הקבוצה: איתור הקרקע הרצויה, בדיקות מקיפות על מצב הקרקע וניהול משא ומתן לתנאי רכישה מול בעלי הקרקע.

2) השיווק: מודיעים לעולם על יצירת הקבוצה, יוצרים תשתית שיווק ופרסום ובודקים את התכנות הפרויקט ופוטנציאל המכר- לפי בדיקת הביקוש שמגיע כתוצאה משיווק. בו זמנית פועלים לאישור התכנית מול הרשות המקומית על מנת שיהיה ניתן יהיה לצאת לדרך ישר בתום השיווק. מסיימים בחתימה של כל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף של חברי הקבוצה.

3) רכישת הקרקע: יוצרים הסכם מכר של כלל חברי הקבוצה מול בעלי הקרקע, נרשמת הערת אזהרה בקרקע לכל בעלי הדירות העתידיים ובוחרים ועד שילווה את התהליך עד תום הבנייה.

4) תכנון ואישור: האדריכל מתכנן את הפרויקט ושולח לרשות המקומית לקבל היתר בניה. במידת הצורך, נשלח מודד לשטח.

5) בוחרים קבלן ובנק: הקבלן נבחר משיקולים שונים: אופי הבניה, החומרים שלו, מפרט הבנייה וכמובן מוניטין. הצעת הקבלן נבחנת דו“ח אפס של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה. מארגני הקבוצה מאגדים את הבנק המלווה עם הקבלן בחוזה מחייב בו יינתנו ערבויות וביטחונות מלאים לליווי בנקאי לכלל חברי הקבוצה.

6) שלב הבניה הקבלן מוציא לפועל את התכנית. בונים!

7) לפני כל נקודת תשלום לקבלן עובר שמאי מקרקעין שמגיע מטעם הבנק ובודק את מה הנעשה בפועל, רק לאחר אישור מטעמו מועברים כספים מהבנק המלווה לקבלן המבצע, כצעד בטחון שנועד לשמור על כספי הדיירים וביטחונות הבנק.

קבוצת רכישה היא שיטה נהדרת, ואלו שמוכנים להוציא לפועל את התהליך שלה כראוי בכל השלבים - יפיקו ממנה ערך רב.