עשור של עליה במחירי הדירות

לפני כעשור, ב-2007, החל גל של עליות במחירי הדירות ומאז נראתה רק גאות בכל שנה ושנה. סיבות רבות מביאות לעליה מתמדת בערכו של נדל״ן: שינויים כגון התייקרות חומרי גלם של בניה, ריבוי השטחים המוקצים לחניות ולכבישים, הליכי הרישוי והביורוקרטיה הנוקשים של הפשרת אדמות לבניה, המונופול של המדינה על הקרקעות בישראל (93% מהאדמות ישראל שייך למדינה ומנוהל על ידי מנהל מקרקעי ישראל) ועוד אינספור גורמים.

מבחינה דמוגרפית, למשל, אוכלוסיית ישראל צומחת וגדלה. אדמה היא משאב מוגבל ואדמות לבניה באזורי הביקוש הולכות ופוחתות. העובדה שציפיות לרמת חיים תמיד עולות, ואיתן הציפיה לדירות גדולות יותר, בשילוב עם מגמת העלייה בכמות הזוגות המתגרשים וההורים החד הוריים, מכבידות על המשוואה: נדרשות יותר דירות לאותה כמות של אנשים.

כמו כן, ישנם גורמים של כדאיות שהביאו לגידול בהשקעות הנדל״ן (שהוביל באופן ישיר לעליית המחירים). ראשית, הריביות הנמוכות שמציע שוק ההון והמיסוי הגבוה המוטל על רווחי ההון (25%), מביאים לכך שאנשים מעדיפים להשקיע את כספם בקניית דירה, תשלום מס רכישה והשכרה לשם תשואה חודשית גבוהה. בנוסף לתשואה היפה, אלמנט קריטי נוסף הוא הסיכון הנמוך שמהווה השקעה בנדל״ן. בשוק ההון התנודתיות גבוהה ומרגע שביצעתם את ההשקעה, אין לכם שום יכולת להשפיע עליה. מאותו הרגע, הצלחת ההשקעה תלויה בגורמים חיצוניים כמו הממשלה, הבנקים, חברות הביטוח וכו׳, וקיים סיכוי לא מבוטל שתאבדו את כספכם שהושקע. התנודתיות בשוק הנדל״ן, לעומת זאת, נמוכה. בנוסף, לרוכשי הנדל״ן שליטה משמעותית על ניהול ההשקעה: על ידי, למשל, השבחת הנכס לשם עליית ערך, או בזכות העובדה שניתן להמשיך ולהחזיק בנכס ככל שרוצים. המשמעות של זה היא שאין אפשרות לאבד חלק ניכר או את כל הסכום שהושקע. מוכרים רק כשזה כדאי, עד אז אפשר לגור בנכס או להשכירו. 

על יתרונות אלה של ההשקעה בנדל״ן, נוסיף את פוטנציאל מינוף ההון וההכנסה הפסיבית הקבועה. בשוק ההון, במידה ויהיה רווח, זה יהיה רק לאחר שנים, עם סיום ההשקעה. לעומת זאת, קניית דירה והשכרתה תביא להכנסה חודשית יציבה למשך שנים, כמעט מבלי להשקיע זמן. כמו כן, בעוד שבשוק ההון, הבסיס להשקעה הוא ההון העצמי בלבד, ובהיעדרו לא ניתן להשקיע ולהרוויח, הריביות הנמוכות של הלוואת המשכנתא מאפשרות להגדיל את פוטנציאל הרווחיות: ניתן לקנות נכס יקר בהרבה (למעשה, יקר ב-75% יותר) מגובה ההון העצמי שעומד לרשותכם וכתוצאה מכך, להרוויח יותר מההון הקיים: עם השכרתו ו/או מכירתו של הנכס. 

����� 

משום סיבות אלו, ומשום הביקוש הגבוה לדירות אל מול יכולת הבניה המוגבלת, בין השנים 2007 ל-2016, המחיר הארצי הממוצע לדירה עלה בלמעלה מ-88%!

ביתר פירוט: בדירות 2-3 חדרים, עלה הממוצע הארצי ב-105%. בדירות 4 חדרים עלה ב-91% ובדירות 5 חדרים ב-73%.

����� 

����� 

כדי לסבר את האוזן, מחירה הממוצע הארצי של דירת 4 חדרים (הדירה המבוקשת ביותר בשוק הנדל״ן) ב-2007, עמד על פחות מ-800 אלף ש״ח, וב- 2016 עמד כבר על יותר מ1.5 מיליון ש״ח!

����� 

כמו כן, בשנה האחרונה (יולי 2016-יולי 2017), עלה הממוצע הארצי למחיר הדירות ב-4.5% נוספים.

בחרנו מספר ערים מרכזיות ובחנו את השינויים שחלו בהן במחירי הדירות בעשור האחרון. הנתונים מציגים את מחירן של דירות 4 חדרים ישנות (בשונה ממחירי דירות שנמכרות הישר מידי הקבלן). 

תל אביב

����� 

בין השנים 2007 ל-2016, נרשמה עליה של כ-80% במחיר הממוצע.

בשנת 2007, עמד המחיר הממוצע על כ- 1.44 מיליון ש״ח. בשנת 2016, טיפס המחיר ל- 3.32 מיליון ש״ח.

ירושלים

����� 

בין השנים 2007 ל-2016, נרשמה עליה של כ-79% במחיר הממוצע.

בשנת 2007, עמד המחיר הממוצע על כ- 1.13 מיליון ש״ח. בשנת 2016, טיפס המחיר ל- 2.02 מיליון ש״ח.

חיפה

����� 

בין השנים 2007 ל-2016, נרשמה עליה של כ-100% במחיר הממוצע.

בשנת 2007, עמד המחיר הממוצע על כ- 671 אלף ש״ח. בשנת 2016, טיפס המחיר ל- 1.35 מיליון ש״ח.

באר שבע

����� 

בין השנים 2008 ל-2016, נרשמה עליה של כ-135% במחיר הממוצע.

בשנת 2008, עמד המחיר הממוצע על כ- 442 אלף ש״ח. בשנת 2016, טיפס המחיר ל-1.03 מיליון ש״ח.

אשקלון

����� 

בין השנים 2008 ל-2016, נרשמה עליה של כ-135% במחיר הממוצע.

בשנת 2008, עמד המחיר הממוצע על כ-450 אלף ש״ח. בשנת 2016, טיפס המחיר ל-1.19 מיליון ש״ח.

אשדוד

����� 

בין השנים 2008 ל-2016, נרשמה עליה של כ-90% במחיר הממוצע.

בשנת 2008, עמד המחיר הממוצע על כ-826 אלף ש״ח. בשנת 2016, טיפס המחיר ל-1.56 מיליון ש״ח.

ראשון לציון

����� 

בין השנים 2008 ל-2016, נרשמה עליה של כ-86% במחיר הממוצע.

בשנת 2008, עמד המחיר הממוצע על כ- 966 אלף ש״ח. בשנת 2016, טיפס המחיר ל-1.8 מיליון ש״ח.

המשיכו לקרוא על מחירי דירות בראשון לציון בכתבה: דירוג שכונות בראשון לציון 

כאמור, ישנם גורמים רבים המשפיעים על עליית המחירים המתמדת של הנדל״ן בכלל ובארץ בפרט ועל העניין ההולך וגובר בהשקעה בנדל״ן. סיכם זאת יפה טוני סופרנו, כשהמליץ על השקעה בנדל״ן: ״אדמה היא המצרך היחידי שאלוהים הפסיק לייצר״. 

אם אתם מתכננים לרכוש דירה להשקעה, תוכלו ללמוד קצת על השקעה בנדל״ן כאן .

הנתונים המוצגים בכתבה מבוססים על מידע שפרסמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משדר הבינוי והשיכון ומשרד השמאי הממשלתי.