איך הפסקתי לפחד והתחלתי להשקיע בנדל״ן - המדריך לקניית דירה להשקעה

השקעה בנדל"ן זו הדרך היעילה להבטיח את עתידכם הכלכלי ולייצר הכנסה חודשית קבועה: ראשית, המדינה מאפשרת הטבות מס (להכנסות משכר דירה) משמעותיות בהרבה מאלו שתמצאו בשוק ההון. שנית, הבנקים, ששואפים לעודד השקעות, נותנים משכנתאות בריביות נמוכות.

כמו כן, מעבר לתשואה החודשית של דמי השכירות, אם תמכרו את הנכס תרוויחו הון גם מעליית ערך הנכס. משום שביקוש לדירות תמיד יתקיים, הסיכוי לירידה בערך הנכס שתרכשו נמוך מאוד, מה שהופך השקעה בנדל"ן לבטוחה יותר מהשקעות אחרות ובעלת אחוז סיכון נמוך.

שנתחיל?

כיצד מחפשים דירה למכירה
בואו נראה אילו דירות למכירה עומדות ומחכות לכם בלוח דירות :
כיתבו בשורת החיפוש בעמוד הבית של OnMap את העיר / השכונה שמעניינת אתכם, בחרו בסוג הנכס הרלוונטי (דירה, קוטג׳ וכו׳) ומספר החדרים והזינו את טווח המחירים הרלוונטי. תוכלו לראות בבירור על מפה את שלל האפשרויות (כולל תמונות של הנכסים), ולשחק עם גבולות האזור בו אתם מחפשים, באמצעות שירטוט פשוט על המפה.

לאחר שמצאתם ב-OnMap את הנכסים המתאימים לכם, אפשר לצלול לתוך עלויות נוספות, משכנתאות, ושאר ירקות. לא לדאוג, נעשה את זה פשוט ומסודר.

מס רכישה
מס רכישה הוא מס המשולם לרשות המיסים על רכישת מקרקעין (דירות, בתים, מגרשים ומבנים) בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. 

גובה המדרגות שיפורטו להלן עודכן בתאריך 16.1.20 ותקף עד ל 15.1.21 (המדרגות מתעדכנות אחת לשנה).

במידה וזהו הנכס הראשון שאתם רוכשים, אלו הן מדרגות מס הרכישה:

• מדרגה ראשונה: עד 1,744,505 ש"ח. 0% מס.
• מדרגה שנייה: מ-1,744,505 ש"ח ועד 2,069,205 ש"ח. 3.5% מס. 
• מדרגה שלישית: מ-2,069,205 ש"ח 5,338,290 ש"ח. 5%. 
• מדרגה רביעית: מ-5,338,290 ש"ח ועד 17,794,305 ש"ח. 8% מס. 
• מדרגה חמישית: מחיר דירה מעל 17,794,305 ש"ח. 10% מס.

וכיצד עובד החישוב?
כאמור, כשמחיר הנכס הוא עד 1,744,505, הוא נמצא במדרגה הראשונה ואתם פטורים ממס! 
ביתר המדרגות, אתם מחשבים את המס מתוך המספר שמתקבל בחישוב ההפרש בין מחיר הדירה לגבול התחתון של המדרגה בה הדירה מצויה. כמוכן, ככל שאתם מטפסים במדרגות, אתם מחוייבים למס של המדרגות שמתחת גם כן (בכל מדרגה המס המחושב הוא מתוך ההפרש שבין הגבול העליון של המדרגה לגבול התחתון שלה).

לדוגמא:
אם מחיר הנכס שאתם עומדים לרכוש הוא 2,200,000, זה אומר שאתם נמצאים במדרגה השלישית. כלומר, אתם חייבים במס על המדרגה השלישית והשנייה (5% מס על המדרגה השלישית +3.5% על השנייה). 
על מנת לחשב את גובה המס, עליכם לעשות את החישוב הבא:

1. לחסר ממחיר הנכס שאתם רוכשים (2,200,000) את הגבול התחתון של המדרגה השלישית (2,069,205), ומהסכום המתקבל לחשב 5% (על ידי הכפלת הסכום המתקבל ב-5 וחילוק ב-100).  

2. לחסר מהגבול העליון של המדרגה השנייה (2,069,205) את הגבול התחתון (1,744,505), ומהסכום המתקבל לחשב 3.5% (על ידי הכפלת הסכום המתקבל ב-3.5 וחילוק ב-100). 

3. לחבר את שני הסכומים שהתקבלו. זה הוא גובה מס הרכישה שאתם תצטרכו לשלם: 17,905 ש”ח.
 

במידה והנכס שאתם עומדים לרכוש הוא משק חקלאי:
על החלק מהמחיר שאינו עולה על 443,380 ש"ח, אתם חייבים במס רכישה בגובה 0.5%.
על החלק מהמחיר שמעל 443,480 ש"ח, אתם חייבים במס רכישה בגובה 5%.

במידה וכבר יש נכס אחד בבעלותכם, אלו הן מדרגות המס :

• מדרגה ראשונה: 5,340,425. 8% מס. כלומר, על נכס להשקעה במחיר של עד 5,340,425 ש"ח, תחויבו במס בגובה 8% על מחיר הנכס. 
• מדרגה שנייה: מעל 5,340,425. 10% מס. כשהנכס עולה יותר מ-5,340,425 ש"ח, תשלמו 8% מגובה המדרגה הראשונה + 10% מן ההפרש בין מחיר הנכס למדרגה השנייה.

דוגמא לחישוב מס רכישה לדירה שנייה:
אם למשל מחיר הנכס שאתם עומדים לרכוש הוא 6,000,000 ש"ח, זה אומר שאתם נמצאים במדרגה השנייה ואתם חייבים במס על המדרגה השנייה והראשונה (8% מגובה המדרגה הראשונה + 10% מההפרש בין מחיר הנכס לגובה המדרגה השנייה).על מנת לחשב את גובה המס, עליכם לעשות את החישוב הבא:

1. לחשב 8% מ- 5,340,425. תוצאה: 427,234 ש"ח.
2. לחשב 10% מן ההפרש שבין 6,000,000 ל- 5,340,425. תוצאה: 3,256 ש"ח.
3. לחבר את שני הסכומים שהתקבלו. תוצאה: 65,958 ש"ח.

על הקלות והנחות במס רכישה, תוכלו לקרוא כאן .

עלויות נוספות
בנוסף למס הרכישה, עליכם לקחת בחשבון באומדן התקציב:

• עו״ד מתחום הנדל״ן (העמלה הסטנדרטית היא סביב 0.5% ממחיר הנכס, בתוספת מע״מ).
• תיווך אם סגרתם את העסקה באמצעות מתווך, שירותיו יעלו לכם כ- 2% ממחיר הנכס + מע"מ.
• משכנתא עלות פתיחת התיק בבנק (כ2000 ש״ח) והתשלום לשמאי שיעריך את ערך הנכס (כ500 ש״ח).
• אגרות אגרת רישום בטאבו והערת אזהרה שתמנע מהמוכר לבצע עסקה במקביל עם מישהו אחר (כ400 ש״ח).
• שיפוץ ייתכן שהדירה שתרכשו תדרוש שיפוץ לפני שתועלו להשכירה למגורים. מעבר לכך ששיפוץ יביא לכך שתוכלו לעלות את שכר הדירה ובכך את התשואה שלכם, הוא יביא גם לעליית ערך הנכס.
• מס שבח במידה ואתם מתכננים למכור את הנכס בעתיד ולהשתדרג על ידי קניית נכס טוב יותר, אתם תיקראו "משפרי דיור" ותצטרכו לשלם מס שבח בעת המכירה.

כעת עדכנו את התקציב וצמצמו את התוצאות ב-OnMap.

משכנתא
כיצד תבדקו מהו גובה ההחזר החודשי:
כדי לחשב את גובה ההחזר החודשי לו תידרשו, תוכלו להיעזר במחשבון המשכנתא שמופיע בכל מודעה של דירה למכירה ב-OnMap. שימו לב שגובה ההחזרים החודשיים שתשלמו לאורך כל תקופת החזר המשכנתא, תלוי במסלול בו תבחרו ובגובה הריבית עליו תגיעו להסכמה עם בנק המשכנתאות. הסכום שמנבא מחשבון המשכנתא באתר מבוסס על חישוב של ריבית בגובה 3%. לכן הוא בגדר הערכה כללית בלבד ונועד לסבר את האוזן.

בידקו מה יהיה סכום ההחזר החודשי על ידי הזנת מספר השנים שאתם מתכננים לפרוס על גביהן את החזר המשכנתא. 

שימו לב! ככל שתפרסו את המשכנתא לתשלומים רבים יותר, אמנם סכום ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך הסכום שתשלמו לבנק בעבור ההלוואה בסופו של דבר יהיה גבוה יותר.

כיצד תדעו מהו ערך הנכס:
מומלץ לשלב לפחות שתי שיטות:

• חינם! באמצעות OnMap תוכלו לקבל מושג מהן מחירי הדירות באזור. הזינו בעמוד הבית את המיקום ואת גודל הנכס הרצוי ותקבלו את שלל הנכסים שעומדים למכירה ואת רמת המחירים.
• חינם! באמצעות מאגרי המידע הממשלתיים באינטרנט- תוכלו לצפות בעסקאות רכישה שבוצעו באזור.
• שמאי מקרקעין שמאי מקרקעין מטעמכם או מטעם בנק המשכנתאות יעריך עבורכם את שווי הנכס.

שימו לב, בסופו של דבר, בנק המשכנתאות מעריך את שווי הנכס. הבנק שולח שמאי מטעמו אשר נותן הערכה. בסופו של דבר, הבנק בוחר בסכום הנמוך יותר בין הערכת השמאי למחיר של הדירה לשם קביעת ערך הדירה.

תשואה:
וכעת, הסיבה לשמה התכנסנו כאן היום- התשואה!
התשואה היא הכסף שאנחנו נרוויח מלהשכיר את הדירה. את התשואה מודדים באחוזים, כאשר אחוז חיובי מציין רווח, ואחוז שלילי - הפסד.

חישוב התשואה השנתית מהנכס שלכם הוא פשוט:
עליכם לקחת את הסכום שתרוויחו משכירות חודשית ולהכפיל ב-12 (מספר חודשי השנה). את הסכום שקיבלתם עליכם לחלק בעלות הנכס (שכוללת גם את ההוצאות: שיפוצים, מיסים, אנשי מקצוע, תחזוקת הבלאי השנתי).
כך תגלו כמה כסף באמת מניבה לכם השכרת הנכס, גם לאחר כל ההוצאות, וכמה היא רווחית בייחס לדירות אחרות. מידע זה יסייע לכם להחליט האם לקנות את הנכס כי הוא יניב לכם הרבה כסף, או למכור את הנכס, כי תוכלו להרוויח יותר מהשקעה בנכס אחר.

והרי לכם דוגמה:
נניח שאתם מעוניינים לקנות דירה ב-1,500,000 ש"ח, ולאחר חישוב כל ההוצאות הנוספות (מס הרכישה, עורך הדין, המתווך, השיפוץ שאתם רוצים לבצע בה), הגעתם ל-1,800,000 ש"ח. ידוע לכם שגובה השכירות שתקבלו על השכרת הדירה הוא כ-5,000 ש"ח בחודש. כדי לגלות את התשואה השנתית, תכפילו 5,000 ב-12 (כדי לקבל את סך השכירות לשנה) ותחלקו ב-1,800,000. עכשיו, כדי לקבל אחוז, הכפילו את התוצאה במאה. התשואה השנתית שתקבלו מהשכרת הדירה הוא 3.3%.

כמה טיפים להגדלת התשואה:

• תקציב לפני משכנתא ככל שהמשכנתא תהווה אחוז נמוך יותר ממחיר הדירה, התשואה מן הרכישה תהיה גבוהה יותר.
• ביקוש והיצע בחרו אזור בו יש ביקוש לשכירות. עם זאת, כדי שתוכלו להשכיר א ת הנכס בקלות, הימנעו מאזור עם שפע משקיעים. חבל על דמי השכירות שתפסידו בזמן חיפוש ארוך אחר דיירים.
• חישבו קדימה בבוא העת תרצו למכור את הנכס ולהרוויח. לכן נסו להבין לאן נושבת הרוח, מה הפוטנציאל של עליה בביקוש באזור ובערך הנכסים שבו. מה הופך אזור לאטרקטיבי? התפתחות אפשרויות תעסוקה, אזורי בילוי ותרבות, בתי ספר, אוניברסיטאות, טיפוח פני האזור, קירבה לכבישים ולתחבורה ציבורית.
• שטחי בנייה באזור ששטחי הבנייה שלו מוגבלים יחסית, ההיצע של הנכסים למכירה כמעט ולא יגדל, מה שיביא לעליית ערך.
• גודל הדירה דירה קטנה מדי יכולה להביא שוכרים בעלי רמת הכנסה נמוכה שיתקשו לשלם שכר דירה. דירה גדולה מאוד קשה להשכרה, הארנונה גבוהה, דמי התחזוקה גבוהים (תאלצו לשלם בעצמכם עד שתמצאו שוכר) וצפויה להביא תשואה נמוכה.

בהצלחה!