מאפס ל-100: המדריך השלם לרכישת דירה למגורים

מה צריך לדעת כשקונים דירה?

1. למצוא את האחת

אנחנו יודעים, המבחר ענק ואתם צריכים עכשיו לבחור את הדירה שבה תגורו בכמה שנים הקרובות. מקדו את החיפוש עם רשימה מסודרת של הדברים שהכי חשובים לכם בבית, בסביבת המגורים ובתנאים שישפיעו על איכות החיים שלכם. למשל:
-בבית - סלון מרווח, שני חדרי שירותים, מבנה מסוים, מספר החדרים.
-בסביבה – בניין או בית קרקע, מספר השכנים, מעלית, רעשים, ירוק וטבע או עירוני.
-התנאים – קרבה לעבודה, אוכלוסייה, חניה, עיר או יישוב מועדף.

עשו לכם רשימה של מספר מאפיינים שהם מאסט! כאלו שאתם לא יכולים להתפשר עליהם יחד עם 2-3 דיל ברייקרים, כאלו שאין מצב בחיים שאתם מוכנים לגור שם אם הם קיימים או חסרים.
עכשיו תוכלו לחפש כשאתם ממוקדים יותר, והמבחר כבר לא מבלבל אתכם – אלא אתם שולטים בחיפוש ויודעים בדיוק מה אתם רוצים.

מערכת הסיור הוירטואלי שלנו באתר מאפשרת לבחון את הנכס כאילו אתם ממש מטיילים בתוכו – השתמשו בה וככה תוכלו לקבל מושג קרוב יותר למציאות!

גם המתווכים המוכשרים שיש בשוק עומדים לרשותכם במקצוענים, והם ידעו להתאים לכם דירה שעונה בדיוק על הציפיות שלכם.

2. שוכרים עורך דין

מצאתם את הדירה שלכם? מצוין!
מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין בשלב כמה שיותר מוקדם, כדי שתוכלו להתייעץ  בנושאים שונים שיעזרו לכם לקבל החלטות: מיסוי ותכנוני מס, משכנתא, בדיקות ראשוניות ביחס לדירה או דירות נוספות שעומדות על הפרק, ליווי בשלבי המשא ומתן ועוד. הוא פשוט ידריך אתכם בטוח יותר במסע ויתווה לכם את הדרך.

3. מקבלים אישור למשכנתא

זה עדיין לא השלב שבו לוקחים משכנתא, אלא רק מקבלים אישור עקרוני מבנק למשכנתאות. בשלב זה תדעו מה התקציב שעומד לרשותכם לקניית הדירה, מהו אחוז המימון שאתם צפויים לקבל משווי הדירה ומהו ההחזר החודשי הצפוי לכם.
האישור הזה הוא זמני ולכן מכאן והלאה שמרו על קצב התקדמות. עסקת המשכנתא עצמה תגיע בהמשך, רק אחרי ששמאי יבדוק את הנכס ולאחר חתימה על הסכם רכישה. השמאי יגיע מטעם הבנק בהסדר, או שאתם יכולים להזמין שמאי פרטי מטעמכם.

4. משא ומתן עם המוכרים

עכשיו כשאתם יודעים מה ההון שעומד לרשותכם ומה האפשרויות הצפויות לכם, הגיע הזמן למשא ומתן בנוגע לתנאי העסקה: המחיר, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה, הריהוט והציוד שנשאר בדירה, סיום מועד תקופת השכירות במידה והדירה מושכרת, ועוד סעיפים נוספים שעולים לכם יחד עם עורך הדין.

שימו לב: לא מומלץ לחתום בשלב זה על זיכרון דברים, עוד יצוצו דברים בהמשך שתרצו לשנות או להוסיף, במיוחד אם אתם קונים בזוג – עוד מוקדם מדי לחתום ולסגור דברים.

5. הבדיקות

זהו השלב שבו עורך הדין שלכם אמור לבצע את הבדיקות המקדימות בקשר לדירה: המצב המשפטי שלה, הסטטוס התכנוני שלה במידה וזו דירה חדשה, במידת הצורך גם בדיקה על הקבלן או על המוכר. כאן הוא מתחיל משא ומתן עם עורך הדין של המוכר לגיבוש הסכם המכר בינכם לבין המוכרים.
אם קיים חשש לליקויים בדירה בשלב הזה ניגשים לקבל חוות דעת ממהנדס.

6. צעדים לכיוון חתימה

אז בדקתם, דנתם, הגעתם להסכמות ולא התגלו בעיות מיוחדות בבדיקות המקדימות. הגיע הזמן לחתור לחתימה על הסכם בהקדם האפשרי!
עורכי דין מביני עניין בתחום הנדל“ן (מקרקעין, בשפה המשפטית) יודעים לקדם עסקאות, לחתור לחתימה ברגע שיש הסכמה הדדית ולפתור בעיות עד שהם משיגים לכם את המטרה: קניית הדירה בחוזה חתום בזמן הקצר ביותר.

אם יש בעיות והמשא ומתן עלה על שרטון – תתחילו לחפש כיוונים נוספים. המון פעמים קורה שננעלים על דירה אחת ולבסוף המוכר לא סגור על עצמו, ונכון שזה מבאס ברמה עולמית, אבל לא נרצה לבזבז זמן יקר ומתיש על ההמתנה לרגע שמשהו יסתדר. לעתים קרובות זה לא מסתדר, צריך לדעת לחתוך את המצבים האלה בזמן!

7. המשכנתא

כאן יש מטרה אחת מרכזית: למצוא את העסקה הטובה ביותר למשכנתא שלכם, כזו שתפורה ומותאמת לכם באופן אישי (רמז: היועץ של הבנק הוא בדרך כלל בצד של הבנק בנושא הזה). יש משכנתא בריבית קבועה, בריבית משתנה, צמודה למדד או שקלית, יש משכנתא בריבית פריים, יש משכנתא בריבית שמשתנה כל חמש שנים, יש משכנתאות לטווח של 10 שנים ויש גם ל-30 שנה. אם אתם בעניין של יועץ משכנתאות זה הזמן לערב אותו, ואם לא אז אנחנו ממליצים בחום לעשות שיעורי בית יסודיים בעניין הזה!
במעמד החתימה כבר ידריכו אתכם בדיוק איך מתבצעים תשלומי המשכנתא, ויסבירו לכם איך בפועל העניינים מתבצעים מבחינת היחסים עם הבנק ועם המוכר.

8. חותמים

בשעה טובה! נפגשים עם המוכרים ועם עורכי הדין לחתימה על הסכם המכר.

בחוזה יופיעו כל המסמכים שמאפשרים את רישום הדירה על שמכם כמו שטר מכר, ייפויי כוח קבועים, בקשה לרישום מקרקעין ועוד. המסמכים יוחזקו אצל העו“ד עד שתשלמו את כל היתרה על הנכס.
בשלב הזה שני הצדדים חותמים על הצהרה למס שבח ומס הרכישה הצפוי בשומה עצמית - עורכי הדין מחשבים אותם.
לאחר מכן עורך הדין שלכם ידאג לרשום הערת הזהרה ולדווח לרשויות המס תוך 30 יום.

9. מסירת החזקה על הדירה

אתם מקבלים את החזקה בדירה כנגד התשלום האחרון למוכר וכנגד המסמכים והאישורים הדרושים לרישום הזכויות על שמכם.
כאן יש צורך לרשום מד חשמל ועוד ולהעביר את כל החשבונות על שמכם מאותו היום.
במועד המסירה יש פרוטוקול בו מתעדים את הפגישה ומקריאים כל מיני פרטים על הדירה. המוכר ימסור לכם את המפתחות של הדירה, דלת הכניסה לבניין, תיבת הדואר, המחסן והשלט לחניה. מרגש!

10. רישום הדירה בטאבו

הרישום המיוחל מתבצע לאחר העברת החזקה וכשיש לכם את כל האישורים לרישום בטאבו כולל אלו על תשלומי המיסים. בדרך כלל אישור מס רכישה מונפק תוך חודש עד חודשיים ממועד הדיווח ואישור עירייה ניתן לקבל בתוך שבועיים עד חודשיים, האישורים לפעמים לוקחים זמן וזה בסדר. בנוסף יש צורך להנפיק שטרי משכנתא (מזמינים מהבנק) ולחתום עליהם מול עורך הדין. הדירה שלכם!

הגעתם לשלב החשוב מכולם! עוברים דירה 😍
בחרו מובילים אמינים, תארזו את החפצים שלכם בנחת, תקנו את הרהיטים החדשים שחלמתם עליהם, תסגרו פינות של אינטרנט וטלוויזיה ותהנו מהדרך שעברתם. ניתן למצוא מובילים ואנשי מקצוע נוספים כאן באתר .