מה כדאי לדעת על השקעה בנכס נדל“ן מסחרי?

הביטוי ‘נדל“ן מסחרי’ מתייחס לכל סוגי הנכסים שאינם משמשים למגורים- משרדים, מחסנים, מבנים תעשייתיים, תחנות דלק, לופטים, צימרים, חנויות, ומרכזים מסחריים הם דוגמאות מוכרות לנדל“ן מסחרי מניב תשואה.

יתרון בולט בתחום הנדל“ן המסחרי הוא המחיר הנגיש של נכסים מסחריים לעומת נכסים למגורים , מה שיכול להוזיל עסקאות שנעשות מטעם השקעה בצורה משמעותית.

למרות היותן עסקאות בסכומים נמוכים יותר מאשר נדל“ן למגורים,
עסקאות של נדל“ן מסחרי נחשבות לארוכות ולמורכבות יותר מאשר עסקאות של רכישה או קניית דירה, אך התשואה גבוהה יותר מאשר בעסקאות נדל“ן למגורים. כגודל המאמץ, כך גודל הרווח. לעיתים קרובות החוזה נערך לפרקי זמן ארוכים יותר, למשל: זה סביר מאוד שחברות יחתמו על חוזה שכירות משרדים לטווח של 5 שנים, ככה מקובל בתחום – זה נותן שקט לשוכר וגם למשכיר. יחד עם זאת, ההכנסות מנדל“ן מסחרי חייבות במס והשוק הישראלי כרגע סובל מהצפה של נכסים מסחריים.

על מנת למצוא עסקה טובה של נדל“ן מסחרי יש לעשות חקר שוק מקיף ולהתמקד באזור מסוים שאותו נכיר היטב. כך אפשר לייצר “וודאות” מסוימת בעסקה, בתוך שוק מוצף היצע.

עסקה או השקעה מוצלחת בנדל“ן מסחרי יכולה להניב תשואה מעולה. בהשכרת דירת מגורים אפשר להרוויח 5% בשנה אחרי הוצאות, אולי קצת יותר למי שמאוד מבין ושוחה בתחום. לעומת זאת, בהשקעה בנכס מסחרי, עשויה להתקבל תשואה גם של 8% בשנה.

מלבד ההכנסה הפירותית נכסים מסחריים בדרך כלל מעלים את ערכם עם השנים, בייחוד אם הם מטופחים ומושקעים, ונמכרים במחיר טוב וגבוה הרבה יותר ממחיר הקנייה שלהם. בעסקאות טובות שמתרחשות בישראל אפשר לרכוש חנות מושכרת, כלומר שכבר יש לה שוכר קבוע, ולמכור אותה לאחר כמה שנים ברווח ממחיר הקנייה – לאחר תקופה של הכנסה חודשית שוטפת. נכסי נדל“ן מסחרי הם יהלום של ממש, אבל יש כמה פרמטרים שהופכים אותן לכאלו.

אחרת, כולם פשוט היו רוכשים נדל“ן מסחרי.

עסקאות או השקעות נדל“ן מסחרי צריכות להבחן מ-4 נקודות מבט שונות כדי להפוך אותן לכדאיות, נכונות, רווחיות ומוצלחות:
הפן הכלכלי, הפן המשפטי, הסביבה שבה נמצא הנכס ומיסוי.

כל נכס להשקעה צריך לעבור “בדיקת נאותות” מסוימת, לא כדאי לרכוש רק כי יש תחושה שיש הייפ מסוים באזור מסוים וזה “מרגיש טוב“. גם אם יש שלב בבדיקה שעולה כסף, רצוי לשלם ולעשות את הדבר הנכון. עדיף להפסיד 5,000 ₪ על עורך דין מאשר 150,000 ₪ על השקעה גרועה.

ומצד שני, כשההשקעה תצליח – זה ישתלם בגדול.

נקח לדוגמא משרד ברמת גן, שממוקם במרכז מסחרי כלשהו.

בפן הכלכלי- קודם כל נחשב תשואה לפי המחיר אותו המוכר מבקש מול גובה השכירות המקובלת במרכז, או לפי המחיר שאותו משלמים כרגע במידה והנכס מושכר. בנוסף נרצה לבחון מה המצב הנוכחי של העסק מבחינת תשתית, מצב כללי והכנה לשיפוץ במידה ונרצה להשביח אותו ובכך להעלות את ערכו. האם זה יהיה שיפוץ של 10,000 ₪ או 50,000 ₪? אלו דברים שחובה לדעת.

בפן המשפטי- זה יותר תחום עבור עורכי דין למקרקעין, שבודקים את “מאחוריי הקלעים” של הנכס מול הרשויות ובמיוחד רשות מקרקעי ישראל, ייתכן ששם יצוצו חיובים נוספים על הדירה שאין לנו סיכוי לדעת עליהם ללא בדיקה משפטית. יש בדיקות נוספות כמו תנאי ההחזקה הנוכחית במשרד והשימוש שלו לפי הרישום ברשויות, לפיו גם יתייחסו לעסקה בעת המיסוי ולכן גם כאן יש בשר בבדיקה.

בפן הסביבתי- בהנחה ותרצו להגדיל את ערך המשרד על ידי שיפוץ ושדרוג שלו למשרד לוקסוס ברמה גבוה, האם זה יתאפשר? האם יש תכניות התחדשות כלליות שמתוכננות במרכז המסחרי? ואם הוא חדש, האם יש היתרים לביצוע שינויים בנכס? האם הוא נגיש לנכים? במידה ולא, יהיה לכם מעט מסובך יותר להשכיר אותו.

השאלות האלו ועוד רבות בודקות את פוטנציאל ההשבחה של הנכס, והתשובות בדרך כלל נבדקות מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה. גם כאן יש אפשרות להיעזר בעורך דין למקרקעין שיודע לשאול את השאלות הנכונות.

מנקודת המבט האחרונה, המיסוי, יש הבדל משמעותי בין רכישת נכס מסחרי להשקעה על ידי חברה בע“מ או על ידי אדם פרטי – בדרך כלל לחברה בע“מ יש ליווי של עורך דין ורואה חשבון. נרצה לבדוק מה המיסוי שצפוי לנו בעסקה: מס רכישה, מס הכנסה על הרווחים וההכנסות, מע“מ ומיסים נוספים.

שימו לב: אדם שקונה נדל“ן מסחרי, גם אם זה יהיה הנכס המסחרי הראשון שלו, מחויב לשלם מס רכישה מהשקל הראשון!

אפשר לעשות חקר מעמיק או להתייעץ עם אנשי מקצוע. הכי חשוב- להיות יסודיים, כי מיסים הם בעצם תוספת לעלויות העסקה והם משנים את התשואה הסופית שלנו בהשקעה.

יתרונות ברכישת נכס מסחרי

המחיר של נכס מסחרי הוא זול משמעותית מול דירה למגורים. סף הכניסה נמוך יותר! אפשר לרכוש נכס מסחרי עבור העסק, במידה ויש עסק קיים, ולקזז את הרכישה כהוצאה מוכרת במס הכנסה.

פוטנציאל התשואה גבוה מאוד. מספיק לרכוש נכס קטן של כמה עשות מטר רבוע, כדי להפיק תשואה יפה. במידה והחברה ששוכרת את הנכס היא חברה יציבה ומביעה עניין לשכירות קבועה, נהוג לחתום על חוזה שכירות של שנים קדימה. זה נותן שקט ברמת ודאות מסוימת.

חסרונות ברכישת נכס מסחרי

תחלופה - בשנה האחרונה נסגרו כ-75,000 עסקים בישראל. זו הייתה שנת קורונה קשה, הנתונים ב-2019 עומדים על כ-40,000 עסקים שנסגרו. בעלי העסקים האלה הם הלקוחות הפוטנציאלים של נכס מסחרי, וככל שהתחלופה גדולה כך גם ההתעסקות כבעלי נכסים והסיכון לפגיעה בתשואה. במידה ואדם פרטי מעוניין לרכוש נכס מסחרי, עליו לעשות זאת דרך עסק עם כל המשמעויות: פתיחת תיק בביטוח לאומי, מס הכנסה ומע“מ.

תשלום מיסים על דמי שכירות מהשקל הראשון, בשונה מדירת מגורים שבה משלמים מיסים החל מהכנסה של 5,100 ₪. ארנונה ודמי הניהול בנכסים מסחריים בדרך כלל יקרים יותר ביחס לאזור, דבר שלא אמור לעורר דאגה כשנכס מושכר. בתקופות של תחלופה גבוהה זה עלול להוות בעיה.

מחפשים נכס מסחרי להשקעה, או משרד איכותי לרכוש עבור העסק שלכם? חפשו במאגר הנדל“ן המסחרי שלנו – המאגר האמין ביותר בישראל שבו המידע עובר בדיקה מקיפה לפני פרסום המודעה.